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TOD年会分论坛2：TOD规划建设与综合开发纪要
时间：2023-12-25 来源：
2023年2月26日，双碳目标下TOD创新与城市可持续发展论坛暨国土交通（TOD）委员会年会的分论坛2：TOD规划建设与综合开发在北京园博大酒店顺利举办。会议邀请了地铁、轨道交通、房地产、规划设计、PPP等领域专家学者和企业嘉宾，就TOD规划设计实践与综合开发策略等领域的热点、难点问题进行分享交流。
上午场和下午场分别由北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊和中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼主持。12位嘉宾先后进行了主题演讲，分别是：京投发展股份有限公司总裁高一軒、北京城建设计发展集团股份有限公司副总经理尹志国、广州地铁设计研究院股份有限公司资深总建筑师何坚、中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼、北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊、北大国土空间规划设计研究院总工程师、北京数城未来科技有限公司CEO姜洋、成都轨道城市投资集团有限公司副总工王华文、日建设计中国北方区域总经理王嘉和、伍兹贝格全球高级董事合伙人黄馨谚、中国建筑西南设计研究院有限公司轨道院&TOD中心总建筑师贾震东、上海地铁资产投资管理有限公司副总经理、总工程师温玉君、北京市市政工程设计研究总院总建筑师 、建筑院院长赵新华。
在分论坛讨论伊始，中国建筑西南设计研究院有限公司董事长、中建长江建设投资有限公司党委书记、董事长陈勇致辞。
陈勇对分论坛的参会领导专家嘉宾们表示欢迎，他表示，TOD综合建设是构建城市健康生态、助力城市高质量可持续发展的重要途径，在现代城市发展中扮演着越来越关键的角色。中建西南院聚焦TOD专业化能力提升，注重平台化、生态化的资源能力建设，用实际行动积极践行新发展理念、服务新发展格局，不仅为成都公园城市建设还有为全国TOD实践贡献了优秀TOD设计项目。希望在此次论坛中，可以在设计方案、建设技术、投资运营等方面加强沟通交流合作，携手延展城市空间的格局尺度，缔造更多人民群众美好生活场景。
◆报告分享环节
01焕新TOD的场景共创
高一軒指出随着行业拐点、慢钱时代的到来，TOD开发的技术和经验门槛不再是决定性因素。京投发展提出了「用户主义」理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD开发与更好的生活方式结合，开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践，将三观正（高精神含量）、颜值高（高审美）、关系好（高情感浓度）这一核心理念不断在产品与服务中落地呈现。
随后，高一軒以京投发展的北熙区、檀谷及慢闪公园项目为用户主义实践的例子，展示了京投发展如何打破传统开发思维边界，不断吸引和联动地产之外的跨界资源进行价值共创，逐步形成赋能场景营造与内容链接的生态圈。
北熙区在多轨交汇的区域底盘上，开辟未来人文都市生活试验场，展现次世代大城的独特气质与生活主张：利用上盖天然产生的城市高差，丰富设计视角，通过城市尺度下的人行视角、花园尺度下的美学视角、共享尺度下的街区视角，形成区域最具活力的有机体。
图 京投发展·北熙区项目效果示意图
慢闪公园采用策展的逻辑，用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人，通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。
◆重庆市郊铁路璧铜线“PPP+TOD〞项目创新实践
◆站城一体化背景下的TOD开发分享与交流
何坚指出到2035年广州将是世界级大弯区的核心城巿，地铁线网里程将是世界第三，广州地铁将进入后建设时代，因此未来10年是广州地铁的重要战略转型期。地铁集团应发挥其行业优势，做到规划、投资、建设、运营和服务“五位一体”，以促进场站综合体项目落地生根。随后何坚从站点一体化、站场一体化和综合交通枢纽三个层面分别回顾了广州地铁设计院历年来众多项目在规划设计与工程技术上的的创造性与先进性。
站点一体化层面，以佛山南海区地铁金融城为例讲述了如何利用一体化设计统筹地上地下空间，实现“轨道+物业”多业态城巿综合体复合开发以及多种交通衔接模式无缝衔接。
◆TOD实践关键点思考
余晓曼在报告中系统地介绍了TOD设计的理念和实操方法，深入剖析了从政策、土地、投融资、策划、规划设计建设到运营管理等全生命周期维度的TOD实践关键点及应对策略，希望真正能实现TOD综合开发项目的良性循环和可持续性。同时分享了中建西南院在TOD领域的实践经验和优秀成果。
余晓曼认为作为城市未来可持续发展的重要模式，TOD项目既要保留好TOD理念设计初衷，又要解决问题，具备可实施性，同时兼顾平衡多方的利益诉求，提升设计的落地性。高铁TOD站城一体化设计关键点在于产业一体化、交通一体化、空间一体化；地铁TOD综合开发实施关键点在于完善TOD相关综合开发政策，尤其是创新轨交T0D综合开发的土地政策以及技术组织统筹模式、一体化设计模式、发挥TOD地下空间互联互通的优势，推动地下空间高效利用。
最后余晓曼建议指出：
◆TOD4.0-构建低碳宜居的轨道生态圈
王昊讲述了TOD发展从1.0时代到4.0时代的转变，并提出轨道生态圈的理念。首先，TOD1.0是结合建设的早期探索及理念引入，强调创建密集的街道网络、多功能混合的邻里社区和紧凑型发展。
TOD2.0则是车辆段开发与体制创新，王昊以深圳前海车辆段和北京北安河车辆段为例，解释了土地分层确权如何实现轨道通便利地段土地资源的立体复合利用。
TOD3.0是以TOD新巿镇向花园城巿致敬，并以香港、成都、厦门等案例讲述了TOD新巿镇如何全面带动人口疏解和优化城巿结构。
最后，王昊提出TOD4.0的核心理念应该是要构建低碳宜居的轨道生态圈。她指出我国轨道交通发展面临的主要难题是客流不足，轨道公司应从基础设施建设者转变成为城巿综合运营商，通过建立平台来分析客群，明析客群需求，并针对其需求结合轨道构建各类生活场所，丰富业态，使轨道不仅是一种出行方式，而是一种新的生活方式。她指出日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，而是通过轨道物业规划和城市规划、土地规划的联动真正融入城市发展，成为一把城市运营的利器，值得我们借鉴。
◆面向全过程审计的TOD片区一级开发成本管理信息平台
图 TOD片区一级开发成本管理痛点
首先，姜洋指出土地一级开发成本高主要是由于土地本身价值、基础设施建设成本、环保要求、人工成本、物资成本和规划审批等因素综合作用的结果，存在协调成本较高，协同难度高，管理难度高等问题。他认为，在存量时代，土地一级开发成本控制决定了地方政府与土地一级开发单位（如城投公司）的债务化解与资金使用效率，因此需要向精细化与数字化转型。TOD项目和TOD一级开发单元在成本核算中存在费用交叉，精细化管理和数字化转型有助于提高效率和降低成本。随后，姜洋简单介绍了该平台五大板块的功能，包括实施方案成本测算、实施过程管理、费用审计管理、实施结算对比和用户管理。
图 TOD片区土地一级开发成本管理信息平台
平台的设计是对针各TOD土地一级开发相关利益方的需求：
1.对于土地一级开发项目公司，可依托信息平台，实现项目公司内部的上下联动、横向协同，提升项目管理效率，实现过程可追溯、依据更科学、权责更明晰，推动开发单元的有效实施。
2.对于地铁建设方，依托信息平台，有利于TOD项目成本分劈构成透明清晰，有效提高地铁建设方的工作积极性，参与TOD项目建设、分享TOD项目建设收益。
3.对于土地储备中心、财政部门，可依托信息平台，辅助每周土地储备中心、财政资金监管会的会商决策，动态掌握项目进度，有效监管资金使用。
4. 对于自然资源与规划局实施处，可依托信息平台，动态优化TOD相关街区控规单元的规划实施方案，从规划实施角度助力政府债务化解。
伴随土地一级开发收益模式的不断迭代，土地一级开发成本管理信息平台有望成为政府与企业之间高效的管理工具、协同工具，精确助力存量规划时代的TOD空间规划治理。
07“东京TOD生态圈的形成与人本城市建设”
王嘉和 株式会社日建设计北京分公司总经理
王嘉和在会上结合对东京和北京城市圈的等尺度比较，介绍了东京城市圈轨道交通线网的形成过程与城市空间发展结构特征。详细阐述了东京是如何通过鼓励多网融合，推动私营铁路公司参与市郊通勤铁路建设和沿线土地开发，助力东京实现人口疏解和首都功能疏解。提示了东京城市圈轨道交通和人口承载力之间的关系，介绍了东京市郊通勤铁路在不同建设阶段所采取的发展战略。并分析了铁路公司如何通过努力成为城市运营商，进而不断打造线路品牌，营造以线路为单位的TOD生态圈。为我们的市郊铁路及轨道微中心建设战略提供了参考。另外还分享了东京在推动TOD以及伴随大规模基础设施升级改造的城市更新项目时的政策机制和技术策略。最后，王嘉和总经理也通过东京大湾区城市更新案例，建议我们应该抓住城市更新政策机遇，通过TOD开发改善城市功能结构，实现人本城市建设的大目标。
08从“城市轨道迈向“轨道城市—成都TOD策略与展望
成都全域TOD开发，实现了由政府主导、企业为主体、市场化投建运维工作机制的突破，聚焦TOD综合开发全生命周期，推动出台资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范等7个方面近20项配套政策。在策划规划方面引入德勤咨询、日建设计等世界顶尖策划规划设计团队，全面开展中央法务区、天府新站等105个站点策划和一体化城市设计，倾力塑造高颜值城市新地标。在项目建设方面2019年以来，全面启动实施23个TOD项目，总投资2800亿元以上。目前，已获取土地6544亩，在建体量增至400万平方米，位居成都市场前列；实现 19 个项目入市销售，累计签约销售额达254亿元，加快形成公园城市TOD标杆项目集群。2022年完成投资130亿元、营业收入70亿元、利润总额13亿元；实现签约销售额55亿元、回款69亿元；全年共推动4400亩土地具备供地条件，其中1842 亩土地上市成交，全年实现反哺收益57.7亿元，TOD 反哺轨道效应初显。全年开展陆肖站、幸福桥站、龙潭寺东站、梓潼宫站、双凤桥站5个项目住宅交付。在合作开发方面成功举办成都首届TOD发展论坛，项目签约投资总额超过1350亿元、银行授信额度达1000亿元；与香港铁路、日本欧力士、万科等领军企业深度合作，完成9个TOD项目股权合作（昌公堰站、行政学院站项目北区、行政学院站项目南区、新津站、廖家湾站、万盛站、秦皇寺、幸福桥二期和白佛桥），大力构建主体多元、充满活力的开放格局。在场景赋能方面与沃尔玛山姆会员店、新加坡雅诗阁、王府井集团、中体产业集团等一流品牌达成战略合作，积极对接华润等头部企业筹建商业管理公司，全力探索进军租赁住房“新赛道”，加快实施陆肖、三岔、双凤桥等TOD产业（商业）项目，做好商业运营后半篇文章。面对未来TOD的发展，成都轨道城市投资集团一是加强协调，持续保障土地优质供应，二是提速提效，全力推进项目开发建设，三是精心谋划，着力保障TOD商业落地。王华文介绍成都轨道城市投资集团“十四五”期间，计划年均拿地2000亩，5年累计拿地10000亩以上；年均开工建设100万平米，5年累计开工建设500万平米以上；年均销售额100亿以上，5年累计销售额达到600亿以上。2023-2024年确保首批商业项目主体呈现，形成一批具有市场竞争力和品牌影响力的高品质生活中心和多元化消费极核，全力开创轨道城市美好新生活。2025年，完整形成高品质居住中心和多元化消费极核，深化产业投资者、资源整合者角色，真正树立轨道交通引领产城融合发展的国际典范。
09东京TOD到TOC 创建更宜居的未来导向交通社区
黄馨谚在演讲中分享道：“TOC - 创建更宜居的交通导向未来社区，是伍兹贝格在TOD的基础上，从城市的可持续及智慧发展为出发点，衍生而来的交通导向发展新模式，致力解决城市发展的困境，让交通设施这一庞然大物回归人性化尺度， 提倡更宜居的人本智慧社区。”城市设计应与科技、健康、可持续策略相结合，以人的互动为中心，打造更和谐的城市空间。TOC模式强调以人为本，一切以使用者的体验出发， 从单纯的交通功能主导，效率主导，到对空间体验的提升。
10上海轨道交通TOD综合开发的实践和思考
目前上海轨道交通TOD综合开发的机遇主要有：一是《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》的出台带来机遇；二是上海市出台的轨道交通上盖开发配套政策；三是上海土地利用方式向节约集约方向转变带来机遇；四是轨道交通迎来新一轮大发展带来机遇。上海轨道交通TOD综合开发的挑战则是地铁项目与上盖物业开发项目的规划建设不同步。温玉君以车辆基地TOD、车站TOD开发、交通枢纽TOD开发等类型分享了申通在TOD综合开发项目中的案例和经验。温玉君最后建议优化车辆基地规划选址、减少动迁成本、优化运营组织，尽早确定上盖开发主体、合理安排规划建设时序、节约上盖开发预留结构成本，合理安排上盖开发业态指标比例、做到土地及项目的经济平衡，鼓励轨道交通投资建设主体在上盖开发中与优秀的市场化主体合作，配合相关部门大胆创新政策环境，研究制定上盖综合开发的建设技术规范，创新上盖开发资金的融资形式与渠道，打造一支专业而高效的团队，着力培养一支有资深专业能力及高效整合能力的专业队伍。
11
【融】双碳目标下的TOD设计实践
贾震东通过分享中建西南院在TOD设计实践中的经验和做法，提出了在双碳目标下TOD设计应该如何顺应时代发展的创新思路。贾震东首先介绍了益州大道站和市一医院站一两区间站城一体化开发方案，以益州大道站和市一医院站一体化共享走廊为示范，助推世界级商圈打造，建设可生长、可消费、公园式的地下空间；都江堰至四姑娘山山地轨道车站是国内首条轮轨+齿轨的山地轨道交通项目。通过概念方案设计串联多个景区空铁联运，山地轨道-高铁-地铁-城际轨道四网融合，引导川西与成都共融为世界级旅游目的地，利用一站一景、情景交融，因地制宜、合理舒适，轻质建构、经济环保，经济统筹、协同发展等设计手法，打造是交旅融合发展的TOD新范式；最后贾震东从TOD视角下分享了重庆新机场临空经济区规划项目，依据项目定位，采取山水港田城的生态大格局、组团化的用地布局模式、城市&自然融合的空间结构等设计构思，形成“有机组团，一心多区”的规划结构，实现生态融合、交通融合、产业融合，将项目打造集商业、生态、产业、住区为一体的城市客厅。
从融合到低碳—枢纽及TOD建设历程
赵新华 北京市市政工程设计研究总院总建筑师、建筑院院长
赵新华在报告中指出，基于碳达峰和碳中和的需求目标，建筑尤其是枢纽建筑在全生命周期中承担很重要的角色。
报告阐述了综合枢纽的能耗特征和设计问题，基于被动优先，主动优化相结合的思路，结合实例，对新建建筑和空间提出低碳技术标准和低碳技术，措施。报告介绍了如何通过在建筑布局集约化上减少能源消耗，鼓励最大化可再生能源使用，区分地源热泵、水源热泵、空气源热泵、光电效应等新能源的使用特点。报告介绍了如何通过自然采光、自然通风的方式，以及遮阳、绿化固碳等措施，降低建筑能耗。报告提出了人车分离及不同使用功能空间分离，在满足环境舒适度的需求下，提出合理技术参数，利用太阳能直接转化为电能,为建筑物供电，以达到节能减排的目的。报告希望枢纽建设能达到安全、便捷、高效、绿色、经济的目标，实现 “碳中和”的重要担当，促进城市可持续发展
上午场和下午场分别由北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊和中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼主持。12位嘉宾先后进行了主题演讲，分别是：京投发展股份有限公司总裁高一軒、北京城建设计发展集团股份有限公司副总经理尹志国、广州地铁设计研究院股份有限公司资深总建筑师何坚、中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任余晓曼、北大国土空间规划设计研究院常务副院长王昊、北大国土空间规划设计研究院总工程师、北京数城未来科技有限公司CEO姜洋、成都轨道城市投资集团有限公司副总工王华文、日建设计中国北方区域总经理王嘉和、伍兹贝格全球高级董事合伙人黄馨谚、中国建筑西南设计研究院有限公司轨道院&TOD中心总建筑师贾震东、上海地铁资产投资管理有限公司副总经理、总工程师温玉君、北京市市政工程设计研究总院总建筑师 、建筑院院长赵新华。
王昊 北大国土空间规划设计研究院常务副院长
余晓曼 中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任
在分论坛讨论伊始，中国建筑西南设计研究院有限公司董事长、中建长江建设投资有限公司党委书记、董事长陈勇致辞。
陈勇对分论坛的参会领导专家嘉宾们表示欢迎，他表示，TOD综合建设是构建城市健康生态、助力城市高质量可持续发展的重要途径，在现代城市发展中扮演着越来越关键的角色。中建西南院聚焦TOD专业化能力提升，注重平台化、生态化的资源能力建设，用实际行动积极践行新发展理念、服务新发展格局，不仅为成都公园城市建设还有为全国TOD实践贡献了优秀TOD设计项目。希望在此次论坛中，可以在设计方案、建设技术、投资运营等方面加强沟通交流合作，携手延展城市空间的格局尺度，缔造更多人民群众美好生活场景。
陈勇
中国建筑西南设计研究院有限公司董事长
中建长江建设投资有限公司党委书记、董事长、总经理
陈勇对分论坛的参会领导专家嘉宾们表示欢迎，他表示，TOD综合建设是构建城市健康生态、助力城市高质量可持续发展的重要途径，在现代城市发展中扮演着越来越关键的角色。中建西南院聚焦TOD专业化能力提升，注重平台化、生态化的资源能力建设，用实际行动积极践行新发展理念、服务新发展格局，不仅为成都公园城市建设还有为全国TOD实践贡献了优秀TOD设计项目。希望在此次论坛中，可以在设计方案、建设技术、投资运营等方面加强沟通交流合作，携手延展城市空间的格局尺度，缔造更多人民群众美好生活场景。中国建筑西南设计研究院有限公司董事长
中建长江建设投资有限公司党委书记、董事长、总经理
◆报告分享环节
01焕新TOD的场景共创
高一軒 京投发展股份有限公司总裁
高一軒指出随着行业拐点、慢钱时代的到来，TOD开发的技术和经验门槛不再是决定性因素。京投发展提出了「用户主义」理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD开发与更好的生活方式结合，开启了由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践，将三观正（高精神含量）、颜值高（高审美）、关系好（高情感浓度）这一核心理念不断在产品与服务中落地呈现。
随后，高一軒以京投发展的北熙区、檀谷及慢闪公园项目为用户主义实践的例子，展示了京投发展如何打破传统开发思维边界，不断吸引和联动地产之外的跨界资源进行价值共创，逐步形成赋能场景营造与内容链接的生态圈。
北熙区在多轨交汇的区域底盘上，开辟未来人文都市生活试验场，展现次世代大城的独特气质与生活主张：利用上盖天然产生的城市高差，丰富设计视角，通过城市尺度下的人行视角、花园尺度下的美学视角、共享尺度下的街区视角，形成区域最具活力的有机体。
图 京投发展·北熙区项目效果示意图
慢闪公园采用策展的逻辑，用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人，通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。
◆重庆市郊铁路璧铜线“PPP+TOD〞项目创新实践
尹志国 北京城建设计发展集团股份有限公司副总经理
尹志国以重庆市郊铁路璧铜线“PPP+TOD” 项目创新实践为题，通过国家、省市政策的系统梳理、解读以及对璧铜线项目创新实践过程的深度剖析，提出了当下轨道交通领域PPP+TOD模式一体化实施过程中存在的重难点问题，并与各参会专家进行了充分交流。尹志国认为在双碳目标指引下，国家、省市政策鼓励推动发展“PPP+TOD”模式，依托轨道交通外部效应内部化机制，引入社会资本，解决城市轨道交通建设资金短缺难题，对于引导轨道交通绿色出行，引领城市生态正向生长，推动区域健康、可持续发展等具有非常重要的意义。在此背景下，重庆市基于自身城市集约化发展需要，围绕“轨道上的成渝双城经济圈”建设，主动布局，积极谋划，推出“轨道+土地”重庆模式，并依托社会资本力量，在璧铜线项目“PPP+TOD”项目施中，将模式“一体化”前置在了规划环节，通过轨道PPP与站点TOD的统筹规划控制，提升了轨道与开发地块间的互动效应，并通过土地价值的逐级释放，扩大地方政府土地、产业增量价值收益分成，实现了政府、社会资本方的共赢，对轨道交通领域的PPP+TOD“”模式实践进行了很好的探索。同时认为，璧铜线项目虽然取得了良好的成效，实现了项目落地，但距离“轨道PPP与站点TOD的深度融合，还有一定的差距，当下PPP+TOD一体化实践还面临着政府机制不顺、PPP政策边界不清、主体一致风险加大、企业业务领域限制、项目投资规模增大、运作风险增大等难题，还需协会、专家力量不断完善顶层设计、理顺实施程序、注重规网合一，早日出台更加完善的操作指引。◆站城一体化背景下的TOD开发分享与交流
何 坚 广州地铁设计研究院股份有限公司资深总建筑师
何坚指出到2035年广州将是世界级大弯区的核心城巿，地铁线网里程将是世界第三，广州地铁将进入后建设时代，因此未来10年是广州地铁的重要战略转型期。地铁集团应发挥其行业优势，做到规划、投资、建设、运营和服务“五位一体”，以促进场站综合体项目落地生根。随后何坚从站点一体化、站场一体化和综合交通枢纽三个层面分别回顾了广州地铁设计院历年来众多项目在规划设计与工程技术上的的创造性与先进性。
站点一体化层面，以佛山南海区地铁金融城为例讲述了如何利用一体化设计统筹地上地下空间，实现“轨道+物业”多业态城巿综合体复合开发以及多种交通衔接模式无缝衔接。
◆TOD实践关键点思考
余晓曼中国建筑西南设计研究院有限公司TOD设计研究中心主任
余晓曼在报告中系统地介绍了TOD设计的理念和实操方法，深入剖析了从政策、土地、投融资、策划、规划设计建设到运营管理等全生命周期维度的TOD实践关键点及应对策略，希望真正能实现TOD综合开发项目的良性循环和可持续性。同时分享了中建西南院在TOD领域的实践经验和优秀成果。
余晓曼认为作为城市未来可持续发展的重要模式，TOD项目既要保留好TOD理念设计初衷，又要解决问题，具备可实施性，同时兼顾平衡多方的利益诉求，提升设计的落地性。高铁TOD站城一体化设计关键点在于产业一体化、交通一体化、空间一体化；地铁TOD综合开发实施关键点在于完善TOD相关综合开发政策，尤其是创新轨交T0D综合开发的土地政策以及技术组织统筹模式、一体化设计模式、发挥TOD地下空间互联互通的优势，推动地下空间高效利用。
最后余晓曼建议指出：
◆TOD4.0-构建低碳宜居的轨道生态圈
王昊 北大国土空间规划设计研究院常务副院长
王昊讲述了TOD发展从1.0时代到4.0时代的转变，并提出轨道生态圈的理念。首先，TOD1.0是结合建设的早期探索及理念引入，强调创建密集的街道网络、多功能混合的邻里社区和紧凑型发展。
TOD2.0则是车辆段开发与体制创新，王昊以深圳前海车辆段和北京北安河车辆段为例，解释了土地分层确权如何实现轨道通便利地段土地资源的立体复合利用。
TOD3.0是以TOD新巿镇向花园城巿致敬，并以香港、成都、厦门等案例讲述了TOD新巿镇如何全面带动人口疏解和优化城巿结构。
最后，王昊提出TOD4.0的核心理念应该是要构建低碳宜居的轨道生态圈。她指出我国轨道交通发展面临的主要难题是客流不足，轨道公司应从基础设施建设者转变成为城巿综合运营商，通过建立平台来分析客群，明析客群需求，并针对其需求结合轨道构建各类生活场所，丰富业态，使轨道不仅是一种出行方式，而是一种新的生活方式。她指出日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营，而是通过轨道物业规划和城市规划、土地规划的联动真正融入城市发展，成为一把城市运营的利器，值得我们借鉴。
◆面向全过程审计的TOD片区一级开发成本管理信息平台
姜 洋
北大国土空间规划设计研究院总工程师
宇恒可持续交通研究中心副主任
北京数城未来科技有限公司CEO
姜洋以土地一级开发的5大痛点（周期长、协同难、化债务、严审计、分劈难）为出发点，介绍了目前在研发的TOD片区土地一级开发成本管理信息平台。北大国土空间规划设计研究院总工程师
宇恒可持续交通研究中心副主任
北京数城未来科技有限公司CEO
图 TOD片区一级开发成本管理痛点
首先，姜洋指出土地一级开发成本高主要是由于土地本身价值、基础设施建设成本、环保要求、人工成本、物资成本和规划审批等因素综合作用的结果，存在协调成本较高，协同难度高，管理难度高等问题。他认为，在存量时代，土地一级开发成本控制决定了地方政府与土地一级开发单位（如城投公司）的债务化解与资金使用效率，因此需要向精细化与数字化转型。TOD项目和TOD一级开发单元在成本核算中存在费用交叉，精细化管理和数字化转型有助于提高效率和降低成本。随后，姜洋简单介绍了该平台五大板块的功能，包括实施方案成本测算、实施过程管理、费用审计管理、实施结算对比和用户管理。
图 TOD片区土地一级开发成本管理信息平台
平台的设计是对针各TOD土地一级开发相关利益方的需求：
1.对于土地一级开发项目公司，可依托信息平台，实现项目公司内部的上下联动、横向协同，提升项目管理效率，实现过程可追溯、依据更科学、权责更明晰，推动开发单元的有效实施。
2.对于地铁建设方，依托信息平台，有利于TOD项目成本分劈构成透明清晰，有效提高地铁建设方的工作积极性，参与TOD项目建设、分享TOD项目建设收益。
3.对于土地储备中心、财政部门，可依托信息平台，辅助每周土地储备中心、财政资金监管会的会商决策，动态掌握项目进度，有效监管资金使用。
4. 对于自然资源与规划局实施处，可依托信息平台，动态优化TOD相关街区控规单元的规划实施方案，从规划实施角度助力政府债务化解。
伴随土地一级开发收益模式的不断迭代，土地一级开发成本管理信息平台有望成为政府与企业之间高效的管理工具、协同工具，精确助力存量规划时代的TOD空间规划治理。
07“东京TOD生态圈的形成与人本城市建设”
王嘉和 株式会社日建设计北京分公司总经理
王嘉和在会上结合对东京和北京城市圈的等尺度比较，介绍了东京城市圈轨道交通线网的形成过程与城市空间发展结构特征。详细阐述了东京是如何通过鼓励多网融合，推动私营铁路公司参与市郊通勤铁路建设和沿线土地开发，助力东京实现人口疏解和首都功能疏解。提示了东京城市圈轨道交通和人口承载力之间的关系，介绍了东京市郊通勤铁路在不同建设阶段所采取的发展战略。并分析了铁路公司如何通过努力成为城市运营商，进而不断打造线路品牌，营造以线路为单位的TOD生态圈。为我们的市郊铁路及轨道微中心建设战略提供了参考。另外还分享了东京在推动TOD以及伴随大规模基础设施升级改造的城市更新项目时的政策机制和技术策略。最后，王嘉和总经理也通过东京大湾区城市更新案例，建议我们应该抓住城市更新政策机遇，通过TOD开发改善城市功能结构，实现人本城市建设的大目标。
08从“城市轨道迈向“轨道城市—成都TOD策略与展望
王华文 成都轨道城市投资集团有限公司副总工
王华文结合“全域TOD”战略，分享了成都轨道TOD的发展历程和TOD八大策略并对未来成都TOD的发展进行了展望。从2017年开始，成都就制定了TOD专项政策强化顶层设计，按照“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、公园社区、文化地标”理念，遵循轨道可持续、投资有回报、市民更便捷、政府创税收、城市添绿等TOD开发五原则，以“TOD八大策略”为路径，大力推动构建TOD全球开放合作平台。“TOD八大策略”即TOD启动策略：思想破冰，理论创新；TOD统筹策略：机制重构，政策支撑；TOD用地策略：统分结合，滚动开发；TOD营建策略：需求前置，策划先行；TOD商业策略：空间营造，场景赋能；TOD合作策略：国际对标，一体运营；TOD 人才策略：全球引才，市场激励；TOD反哺策略：资金循环，系统平衡。成都全域TOD开发，实现了由政府主导、企业为主体、市场化投建运维工作机制的突破，聚焦TOD综合开发全生命周期，推动出台资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范等7个方面近20项配套政策。在策划规划方面引入德勤咨询、日建设计等世界顶尖策划规划设计团队，全面开展中央法务区、天府新站等105个站点策划和一体化城市设计，倾力塑造高颜值城市新地标。在项目建设方面2019年以来，全面启动实施23个TOD项目，总投资2800亿元以上。目前，已获取土地6544亩，在建体量增至400万平方米，位居成都市场前列；实现 19 个项目入市销售，累计签约销售额达254亿元，加快形成公园城市TOD标杆项目集群。2022年完成投资130亿元、营业收入70亿元、利润总额13亿元；实现签约销售额55亿元、回款69亿元；全年共推动4400亩土地具备供地条件，其中1842 亩土地上市成交，全年实现反哺收益57.7亿元，TOD 反哺轨道效应初显。全年开展陆肖站、幸福桥站、龙潭寺东站、梓潼宫站、双凤桥站5个项目住宅交付。在合作开发方面成功举办成都首届TOD发展论坛，项目签约投资总额超过1350亿元、银行授信额度达1000亿元；与香港铁路、日本欧力士、万科等领军企业深度合作，完成9个TOD项目股权合作（昌公堰站、行政学院站项目北区、行政学院站项目南区、新津站、廖家湾站、万盛站、秦皇寺、幸福桥二期和白佛桥），大力构建主体多元、充满活力的开放格局。在场景赋能方面与沃尔玛山姆会员店、新加坡雅诗阁、王府井集团、中体产业集团等一流品牌达成战略合作，积极对接华润等头部企业筹建商业管理公司，全力探索进军租赁住房“新赛道”，加快实施陆肖、三岔、双凤桥等TOD产业（商业）项目，做好商业运营后半篇文章。面对未来TOD的发展，成都轨道城市投资集团一是加强协调，持续保障土地优质供应，二是提速提效，全力推进项目开发建设，三是精心谋划，着力保障TOD商业落地。王华文介绍成都轨道城市投资集团“十四五”期间，计划年均拿地2000亩，5年累计拿地10000亩以上；年均开工建设100万平米，5年累计开工建设500万平米以上；年均销售额100亿以上，5年累计销售额达到600亿以上。2023-2024年确保首批商业项目主体呈现，形成一批具有市场竞争力和品牌影响力的高品质生活中心和多元化消费极核，全力开创轨道城市美好新生活。2025年，完整形成高品质居住中心和多元化消费极核，深化产业投资者、资源整合者角色，真正树立轨道交通引领产城融合发展的国际典范。
09东京TOD到TOC 创建更宜居的未来导向交通社区
黄馨谚 伍兹贝格全球高级董事合伙人
黄馨谚在演讲中分享道：“TOC - 创建更宜居的交通导向未来社区，是伍兹贝格在TOD的基础上，从城市的可持续及智慧发展为出发点，衍生而来的交通导向发展新模式，致力解决城市发展的困境，让交通设施这一庞然大物回归人性化尺度， 提倡更宜居的人本智慧社区。”城市设计应与科技、健康、可持续策略相结合，以人的互动为中心，打造更和谐的城市空间。TOC模式强调以人为本，一切以使用者的体验出发， 从单纯的交通功能主导，效率主导，到对空间体验的提升。
10上海轨道交通TOD综合开发的实践和思考
温玉君 上海地铁资产投资管理有限公司副总经理、总工程师
温玉君从上海轨道交通综合开发的背景和意义、机遇和挑战、项目实践以及相关思考四个方面进行主题报告。温玉君认为轨道交通TOD综合开发有利于减少建设成本支出，有利于综合利用土地，改善城市形态，有利于绿色低碳轨交引领可持续发展，有利于增加运营票务收入和非票务收入，有利于扩大政府税收和社会就业。 目前上海轨道交通TOD综合开发的机遇主要有：一是《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》的出台带来机遇；二是上海市出台的轨道交通上盖开发配套政策；三是上海土地利用方式向节约集约方向转变带来机遇；四是轨道交通迎来新一轮大发展带来机遇。上海轨道交通TOD综合开发的挑战则是地铁项目与上盖物业开发项目的规划建设不同步。温玉君以车辆基地TOD、车站TOD开发、交通枢纽TOD开发等类型分享了申通在TOD综合开发项目中的案例和经验。温玉君最后建议优化车辆基地规划选址、减少动迁成本、优化运营组织，尽早确定上盖开发主体、合理安排规划建设时序、节约上盖开发预留结构成本，合理安排上盖开发业态指标比例、做到土地及项目的经济平衡，鼓励轨道交通投资建设主体在上盖开发中与优秀的市场化主体合作，配合相关部门大胆创新政策环境，研究制定上盖综合开发的建设技术规范，创新上盖开发资金的融资形式与渠道，打造一支专业而高效的团队，着力培养一支有资深专业能力及高效整合能力的专业队伍。
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【融】双碳目标下的TOD设计实践
贾震东 中国建筑西南设计研究院有限公司轨道院&TOD中心总建筑师
贾震东通过分享中建西南院在TOD设计实践中的经验和做法，提出了在双碳目标下TOD设计应该如何顺应时代发展的创新思路。贾震东首先介绍了益州大道站和市一医院站一两区间站城一体化开发方案，以益州大道站和市一医院站一体化共享走廊为示范，助推世界级商圈打造，建设可生长、可消费、公园式的地下空间；都江堰至四姑娘山山地轨道车站是国内首条轮轨+齿轨的山地轨道交通项目。通过概念方案设计串联多个景区空铁联运，山地轨道-高铁-地铁-城际轨道四网融合，引导川西与成都共融为世界级旅游目的地，利用一站一景、情景交融，因地制宜、合理舒适，轻质建构、经济环保，经济统筹、协同发展等设计手法，打造是交旅融合发展的TOD新范式；最后贾震东从TOD视角下分享了重庆新机场临空经济区规划项目，依据项目定位，采取山水港田城的生态大格局、组团化的用地布局模式、城市&自然融合的空间结构等设计构思，形成“有机组团，一心多区”的规划结构，实现生态融合、交通融合、产业融合，将项目打造集商业、生态、产业、住区为一体的城市客厅。
从融合到低碳—枢纽及TOD建设历程
赵新华 北京市市政工程设计研究总院总建筑师、建筑院院长
赵新华在报告中指出，基于碳达峰和碳中和的需求目标，建筑尤其是枢纽建筑在全生命周期中承担很重要的角色。
报告阐述了综合枢纽的能耗特征和设计问题，基于被动优先，主动优化相结合的思路，结合实例，对新建建筑和空间提出低碳技术标准和低碳技术，措施。报告介绍了如何通过在建筑布局集约化上减少能源消耗，鼓励最大化可再生能源使用，区分地源热泵、水源热泵、空气源热泵、光电效应等新能源的使用特点。报告介绍了如何通过自然采光、自然通风的方式，以及遮阳、绿化固碳等措施，降低建筑能耗。报告提出了人车分离及不同使用功能空间分离，在满足环境舒适度的需求下，提出合理技术参数，利用太阳能直接转化为电能,为建筑物供电，以达到节能减排的目的。报告希望枢纽建设能达到安全、便捷、高效、绿色、经济的目标，实现 “碳中和”的重要担当，促进城市可持续发展