东莞市TOD开发建设存在的问题及建议

       目前，我市正探索TOD东莞发展模式，积极对标广州、深圳等一线城市，由于我市TOD综合开发规划编制、开发模式、规划衔接、土地收储及出让、用地报批等方面的进度明显滞后于轨道交通建设，整体进度不太理想，很大程度上制约了TOD建设、综合开发的步伐。

　　一、TOD开发建设存在的问题

　　（一）当前，城市和交通的规划建设模式主要还停留在以交通设施建设支撑城市发展空间布局为基础，优化城市功能布局、产业布局等内容，对城市交通功能与城市土地开发、商业发展、形态塑造、生活配套等方面的融合还不够深入，对公共交通引领城市发展的理念和模式还不够突显，在城市的规划、建设和管理上还没有形成长效机制。

　　（二）我市已建成的轨道交通线路较少，大部分轨道线路为远期规划，线形和站点具体位置均存在不确定性，且TOD综合开发工作未能与轨道交通线网同步开展规划编制，两者之间没有形成有效的衔接和耦合，在规划、国土等层面难以进行一体化的规划、建设和管理。同时，大部分站点周边可供土地数量较少，进行TOD综合开发的空间极其有限，实施难度相对较大，导致轨道站场TOD综合开发工作存在土地统筹和开发实施进展慢、TOD相关政策难以落实。

　　（三）现阶段我市已建成的轨道交通有大部分站点只具备单纯的乘搭功能，轨道交通还只是交通，较多站点未完成TOD综合开发规划工作，未能实现与周边城市空间的无缝连接与一体化开发，轨道站点周边的城市空间没有得到集约和充分的开发利用。

　　
建    议：
　　二、有关建议

　　（一）TOD综合开发要与粤港澳大湾区发展战略、公共交通网络一体化发展相适应，与我市新型城市空间布局相契合，促进城市经济、产业、民生、环境协调发展，努力实现区域地位提高、组团发展统筹、城市中心提质。

　　（二）TOD站点开发建设工作要融入我市的规划，做好TOD综合开发与城市规划、控制性详细规划、土地规划的相互衔接，按照市轨道交通“1＋N”政策文件、东莞市轨道交通TOD规划建设工作实施方案要求，加快推进轨道交通建设和站场周边土地TOD综合开发，加强规划指引，推进土地储备及出让，实施综合开发，实现站场周边土地高效集约利用，充分发挥轨道交通综合效益。积极探索“轨道+物业”、“轨道+社区”等开发模式，实现轨道站点与公交枢纽设施及周边用地一体化规划、融合设计，把单纯的交通用地转化为多功能的城市节点，通过立体化综合设计，使市民能享受到优质景观和便捷交通两者兼备的生活模式，提升城市总体品质。

　　（三）要提高用地的使用效益，通过高强度、地下地上立体化的规划设计，进一步提升站点周边土地使用效益。通过推进轨道站点周边土地综合开发，推动轨道交通站点周边土地的高效开发与集约利用，进一步实现轨道交通与商业集聚、各村社区发展的有机结合。

　　（四）要强调高效无缝换乘，解决市民乘坐轨道交通“最后一公里”问题，科学布局公交、出租车场、停车场、商业等区域并实现无缝对接，通过地面连廊连接周边城市综合体，建成一个多元交通无缝接驳的站城一体枢纽节点，促进重点区域的站点或者拥有换乘功能的站点在交通互联的基础上进一步立体化延展功能空间。

　　（五）要反哺轨道交通建设，统筹推进TOD综合开发，推进“以地筹资”、“以地养铁”、“以铁提质”、“以铁兴城”。通过对轨道站点沿线土地同步规划、提前控制、及早储备，可发挥轨道交通建设对沿线土地的增值带动效应，以土地增值收益反哺轨道交通建设，形成轨道交通沿线尤其是TOD站点周边地区的办公居住、商贸开发、产业融合等综合开发与轨道运营“互相喂养”格局，促进我市轨道交通的可持续发展。

　　（六）要研究推进轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作，通过建立和完善TOD范围内城市更新项目利益共享机制，从而提高TOD范围内城市更新项目土地利用和开发效率，实现“拓空间”的工作目标。